李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
今年以来，楼市呈现“前高后低”的态势。1~4月份，不管是全国商品房销售面积和金额，还是开发投资，跌幅都在收窄，累计销售面积或金额跌幅甚至降至3%以内，高品质项目带动下新房销售价格还在上涨。但4月份以后，这些指标跌幅有扩大的迹象，开发商层面出现“以价换量”现象，止跌回稳的局面亟待夯实，接下来的四个月，特别是“金九银十”至关重要。
1~7月份，全国新房销售面积和金额同比分别下跌4.0%和6.5%，跌幅比上半年分别扩大了0.5和1个百分点。更重要的是，近期一线城市二手房价再度领跌70城，且跌幅扩大。
新房市场方面，根据克而瑞的统计，包括京沪在内，7月份30个重点城市新房市场平均开盘去化率环比下降11个百分点。在高品质住宅销售回升的带动下，京沪新房价格保持止跌回稳态势，但热度最高的上海，新房价格环比指数涨幅连续收窄。
近年来，开发商和购买力有回归主城区的趋势，导致外围新房库存去化周期拉长、二手房挂牌明显攀升。比如，上海外环外新房库存占全市的70%，各个区消化周期普遍超过20个月。同时，外环外二手房库存挂牌占比近40%，在以环线划分的四大片区占比最高。上海还在2021年对“打新”的新房要求获得产权证后5年内不得上市，意味着2026年会有“次新房”解禁，可能迎来大量挂牌。
同时，购买力转移叠加供应较大，近期还出现新房和二手房（主要是楼龄在10年以内的次新房）内部或相互间的价格竞争和抢客行为，这也是一些一线城市二手房价领跌的原因，进而传导并致外围新房价格走弱。
8月18日，国务院会议强调了“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。基于此，8月份北京和上海这两个一线城市相继调整了楼市政策，共同点就是收缩了住房限购政策的空间，比如京沪两地户籍居民家庭在外围（北京五环外、上海外环外）购买住房不限套数，连续缴纳1年（上海）或2年（北京）及以上社保或个税的非户籍居民家庭或个人，在两地外围购买住房也不受套数的限制。同时，两地在公积金政策方面，也做了明显的优化。
此次京沪密集纾困楼市，政策方向和着力点基本相似。特别是在公积金贷款方面，首套、二套房可贷额度的大幅度上升，考虑到近期房价明显回调，公积金提取或贷款可以覆盖首付或贷款，一线城市刚性或刚改需求（比如结婚、生育子女、父母投靠等）的购房门槛明显降低。若能将需求部分引至此次限购政策释放出的外围区域，一线城市楼市的稳定性就会提高。
对于已经到来的“金九银十”，首先应该避免开发商层面“以价换量”的价格战抢客行为。笔者认为，各地行业协会（比如房协、中介协会）应基于行业长期稳定的考虑，发挥自律机制效应，号召辖内房企除了常规的营销优惠之外，不得推出所谓工抵房、超低价房等宣传，给市场传递价格更低的信号，缓解市场观望的预期。
其次，超高得房率的新规住宅在户型、配套等方面有一定优势，但市场认为的最大优势是赠送面积大，实际价格可能比其他在售项目要低。这种综合优势导致非新规住宅、次新二手住房受到较大冲击，也不得不降价售房。因此，建议在“金九银十”期间，各地住建和市场监管部门严管房企营销内容，杜绝宣传高得房率，给市场传达高品质并非高得房率的信号。
再次，鉴于近期二手住房价格下跌较明显的现实，且与新房价格存在竞争式循环下跌的态势，建议“金九银十”期间各地住房管理部门加强对中介机构挂牌、带看、撮合的理性管理，避免二手房价格无序下跌导致的预期转弱。
最后，考虑到目前刚需、刚改转向二手住房，品质改善主要转向新房市场，“金九银十”期间各地要优化二手房“卖旧买新”的循环。一是本着适当让利、做大蛋糕、分享红利的共赢思维，动员开发商、中介机构、金融机构、装饰装修等积极参与，降低各环节的时间和经济成本；二是相关部门要本着“哪里堵塞、疏通哪里”的思维，打通“卖旧买新”的堵点，比如疏通带押过户堵点，规范二手房贷款年限和评估价值，撮合“低买低卖”的理性交易单，鼓励卖家完善室内居住环境，加大城市更新、老旧小区改造对于片区“补短板”的宣传力度等。
同时，各地不应把“金九银十”当作去库存、去尾货的好时机，而应把性价比较高的好产品拿出来，给市场让利，以优质供给激发需求潜力。当然，对于存在配套服务或设施短板的，要加大巡查手段，给出补短板的最后截止期，增强市场购房的积极性。另外，这段时间居民外出频率高，可以将文旅活动、假日经济与住房消费嫁接起来，提振市场情绪的同时挖掘消费潜力。
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